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公寓大廈約定專用制度之研究

為了解決簡易車位租賃契約的問題，作者張芸菁 這樣論述：

台灣有70％人口集中在都會地區，而公寓大廈的集合住宅乃當前都會區最主要的社區類型，尤其在台北縣市，以公寓大廈為主要住宅需求類型的情形相當明顯；在公寓大廈產值極大化之要求下，約定專用制度成為現代社會住宅重要的議題之一；公寓大廈共有部份之用益必須經過區分所有權人會議之決議並訂立規約，研究制度之架構並加以改善可降低設定約定專用時支出之交易成本。本研究透過法律經濟觀點，探討現行公寓大廈共有部份設定約定專用之制度，發現現行制度下存在起造人權力過大、決議比例固定、分管契約性質不確定、約定專用權利變更時區分所有權人之保障不完全等問題，於是本研究經由高等法院關於約定專用之訴訟糾紛案件，分析現有制度產生之問題

與困境，並以互依成本概念，討論區分所有權人在未來不確定之情況下將如何選擇設定約定專用之決議規則，以及利用交易成本分析規約草約、規約、分管契約等制度，並探討產權保障制度選擇之面向，應如何使設定約定專用之制度更加完整。 本研究認為，起造人召開締結規約草約或以第一次區分所有權人會議所決定之會議決議比例，應限制其不得低於半數決為佳，可以避免起造人因自利行為影響全體區分所有權人之利益；為符合區分所有權人未來不確定情況可能選擇的決議規則，在決議設定約定專用時，其表決門檻應依不同使用目的及對區分所有權人之影響程度，區分決議門檻之高低，而以有關安全性之約定專用，其決議比例應大於僅與價值性相關之約定專用，

又以與個人偏好性相關之約定專用，其決議程度為最低；在分管契約之性質爭議，建議應類推適用買賣不破租賃之規定；最後在產權保障之制度選擇，以應用前述研究結果作為前提，使用補償法則將可以對全體區分所有權人之權益做最完整之保護；因此本研究建議應設置公寓大廈專業法庭，並促進相關專業估價制度之運作，始能與制度之改變相輔相承，達成公寓大廈管理維護之最終目的。